发布日期：2024-07-09 08:40    点击次数：115

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　　“517”地产新政，来得轰轰烈烈，“3000亿元保障性住房再贷款”、“购房首付比例下调至15%”、“公积金贷款利率下调”、“房贷利率取消下限”央行四箭齐发，堪称王炸效应，央广网辣评“楼市40年最宽松提振政策出台”，为A股地产链注入一剂强心针。

　　资料来源：新华社、Wind

　　中国地产调控政策上一次转向宽松还是在2014~2016年间，从2014年“330”开始，到2016年“930”结束，短短两年半时间，政策从“全面刺激”走向“紧急收缩”。如果拉长时间，中国地产政策持续在刺激-收紧的循环之中，刺激带来局部泡沫，收紧引发库存风险。

　　地产宽松，“放松限购”+“加杠杆”

　　当前的房地产市场能否迎来与上一轮“去库存”类似的宽松政策？

　　答案是肯定的。

　　上一轮有的取消和放松限购，这一次也有。截至目前，仍在执行限购政策的城市已经屈指可数，仅剩北京、上海、广州、深圳、天津、海南省和珠海横琴地区。

　　上一轮有的大量政策驱动购房者“加杠杆”，这一次也没有缺席。

　　首付降了，全国层面个人住房贷款首套房与二套房首付比例已压低至15%与25%；利率方面，首套和二套房贷款直接取消下限，按照因城施策原则，各地可以自主决定最低首付比例和房贷利率下限，也可以不再设置利率下限。

　　当然，需要注意的是，现阶段实现房贷利率市场化并不意味着一成不变，央行强调“如未来房地产市场供求关系发生较大改变，人民银行将及时恢复执行政策下限或指导城市政府恢复政策下限”。

　　市场相关人士表示，取消全国层面个人住房贷款利率政策下限是顺势而为的行为。预计除北上广深外，全国大部分城市房贷利率下限将一并取消。政策落地后，大多数城市房贷利率可能下降0.3至0.4个百分点；按照100万贷款，30年期限，等额本息还款方式计算，总利息支出可减少7万余元。改善性需求住房的利息支出会减少更多。

　　新政首周，楼市反响如何？据悉，在不少地方政府陆续放松或取消限购措施后，楼市热度有所回升，杭州、深圳、北京等城市新房成交量上升，中介带看房量更是明显增多。

　　那么目前的房价到底怎么样了呢？统计局刚刚披露了4月份70个大中城市的房价指数，其中新房、二手房数据分别如下：

　　拉长时间看，房地产市场价格仍然处于调整状态。4月份，各线城市房价环比继续下降，并且降幅有所扩大。

　　业内人士表示，部分潜在购房者仍在等待出台更大力度的房地产支持政策，存在“再等等”的心态。一揽子政策出台后，将在一定程度上满足购房者的政策预期，有望形成房地产市场的“政策底”。

　　暴涨之后，A股地产还能上车吗？

　　自4月24日开启反弹以来，在政策密集刺激之下，以中证800地产指数为代表的地产板块已经上涨了31.95%，很多投资者关心的是，现在上车，会不会买在“高点”？

　　从PB估值来看，地产产业链整体位于历史中低位水平，中证800地产指数估值仅为0．71倍，位于近十年5．69%分位点，即低于94%以上时间区间，估值反弹空间仍然充足。

　　机构观点指出，在政策密集出台的利好效应下，投资者情绪有望提振，给A股市场整体带来脉冲行情。同时，地方政府购买待售房屋等举措，有助于房地产去库存推进，房地产去库对于国内经济的压制力量有望缓解，中长期维度上，也为A股市场基本面提供一定支撑作用。

　　地产ETF基金经理蒋俊阳日前表示，随着供需两端政策延续宽松基调，融资支持下供给侧出清基本结束，需求端政策刺激或引导基本面企稳修复，行业存在短期供需关系再平衡机会，同时城中村改造及保障房建设有望为行业提供增量空间。值得注意的是，地产板块中基本面相对稳健、资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企可重点关注。

　　地产ETF（159707）基金经理蒋俊阳日前表示，随着供需两端政策延续宽松基调，融资支持下供给侧出清基本结束，需求端政策刺激或引导基本面企稳修复，行业存在短期供需关系再平衡机会，同时城中村改造及保障房建设有望为行业提供增量空间。值得注意的是，地产板块中基本面相对稳健、资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企可重点关注。

　　布局央国企及优质房企，建议重点关注地产ETF（159707）。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成，央国企含量高！地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。

　　风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适宜平衡型（C3）及以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。

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责任编辑：杨赐 泉州闽瑞管道清洗工程有限公司

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